相続不動産を上手に売却するには
相続不動産の売却
相続した不動産を売却する理由としては、使わない不動産を所持していても税金や維持費がかかり費用がかさむためや売却したお金を相続分で分けたいなどの理由があるかと思います。
相続不動産の売却は相続登記をしてからの方が一般的です。
相続不動産の売却を考えたら
相続不動産を売却する際、亡くなった人のままで売却することは困難です。
（相続でトラブルが起こったら困るという理由からです）
ですが、まずはリネシス株式会社にご相談ください。
相続登記をする際に、更地にした方がいいのか、建物も売却するのかも含めてご相談にのらせていただきます。
土地は更地の方が買手がつきやすいものです。
中古住宅も築年数があまり経っていない場合には売却できますが、あまりにも築年数が経っている場合には解体される場合が多いです。
購入者は解体費用も考えて購入しなければならないため、事前に売主が解体し売却をした方が速やかに売却できるケースがあります。
更地にして売却するのであれば、建物は相続による名義変更登記をせずに解体してしまい解体後滅失登記をすれば建物の名義変更登記代の費用を浮かす事もできます。
解体業者も提携している業者をご紹介させていただく事も可能です。
（解体の見積をとる際には、家屋本体だけでなく庭木や庭石等も一緒に含まれているかの注意も必要です。）
どうした方がいいのか分かっていた方が、遺産分割協議もスムーズに進められると思います。
売却するのであれば「換価分割」をするのをおすすめいたします。
相続した不動産の売却をすると不動産譲渡税がかかります。
1) 課税譲渡所得の求め方
課税譲渡所得は、以下の算式によって求めます。
課税譲渡所得 ＝ 売却代金 － （取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額
取得費は、売却した不動産を取得したときにかかった購入費用や手数料など です。
取得費が分からない場合は、売却代金の5％を取得費として計算します。
譲渡費用は、不動産を売却するために支出した費用で仲介手数料や測量費、解体工事費などです。
2) 譲渡所得税額の求め方
譲渡所得税額は、上記、課税譲渡所得に税率を乗じて求めます 。
税率は、売却した不動産の保有期間によって変わります。
なお相続不動産を売却する場合は、相続人がその不動産を取得した日ではなく、被相続人がその不動産を取得した日から保有期間を計算します。
長期譲渡所得
不動産の所有者になってから、売却した年の1月1日までの保有期間が5年超の場合。
譲渡所得税額（所得税） ＝ 課税譲渡所得 × 15％
譲渡所得税額（住民税） ＝ 課税譲渡所得 × 5％
短期譲渡所得
不動産の所有者になってから、売却した年の1月1日までの保有期間が5年以下の場合。
譲渡所得税額（所得税） ＝ 課税譲渡所得 × 30％
譲渡所得税額（住民税） ＝ 課税譲渡所得 × 9％
※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税（基準所得税額 × 2.1％）を併せて申告・納税する必要があります。
3) 相続税を支払った場合、譲渡所得税が減税される場合があります。
相続すると、相続税が発生する場合があります。
相続税を払った他に譲渡所得税まで課されることになっては税負担が大きいため減税を認める「相続税の取得費加算の特例」という制度があります。
「相続税の取得費加算の特例」は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に、相続税の一定額を取得費に加算できるというものです。
取得費に相続税の一部を加算することで課税譲渡所得が少なくなり、譲渡所得税も軽減されます。
相談事例
【CASE１】親から相続した実家の一戸建て。
親から相続した実家の一戸建てをどうしようかと思案中でした。
空き家でずっと放置しておきたくないし…
秋田の地元を離れて久しく、売れるか貸せるかの判断もできませんでしたが、相談の結果、売却することにしました。
【CASE２】相続して数年経過したアパート
親から相続したアパート。すぐ売るのは気が引けたので、３年所有しました。
空室もあり、修繕費、管理費を支払っていくのは負担で悩みましたが、アドバイスをいただき売却しました。
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