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【秋田住宅お役立ち情報】不動産売買における契約はいつの時点で成立するのか?

民法では、売買契約、賃貸借契約は当事者の口頭による合意だけで成立するとされています。

必ず書面(契約書)の作成は必要ではありません(民法555条)。

 

実際に、宅建業者が関与しないで個人同士の建物賃貸借契約や借地契約、駐車場賃貸借契約など契約書がないまま物件が引き渡されて家賃や地代も支払われているということもあり、

契約書がなくても賃貸借契約は成立していると考えられます。

 

ですが、宅地建物の売買契約の場合、売買契約書の作成をするのが通常です。

売主側と買手側が「1,800万円で売ります」「1,800万円で買います」ということで一致したとしても、土地や建物の売買契約の場合には、代金以外にも協議しなければならない(例えば、古い家屋がある場合解体してから引き渡すのか現状のまま引き渡すのかなど)、ローンを利用する場合は、ローン条項をどうするか、売主は瑕疵担保責任をどこまで追うことにするのか、といったことです。

 

このような点については、契約書案を作成し協議を重ねながら条件などを細かく決めて契約書を作成するのが一般的です。

いくら代金を1,800万円でするということで合意していたとしても、それ以外の条件で合意ができなければ、契約が成立したと考えるわけにはいきません。

当事者としても売買契約書を取り交わすことを予定している場合は、契約書に署名・捺印したときに契約が成立すると考えている方が多いでしょう。

 

宅建業者が関与する宅地建物の売買契約や、宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には、宅建業法第37条の書面交付の義務があり、通常、契約書に宅地建物取引士が記名・押印をすることによりこれに変える運用がなされていることから、結局のところ、宅地建物の売買契約や宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には契約書の作成が予定されているともいえます。

 

したがって、宅建業者が関与する宅地建物の売買契約の場合には、契約書を作成して当事者が署名・押印した時点で契約が成立する(したがって、契約書を取り交わす前はまだ契約は成立していない)と考えるのが、実態に合っているというべきでしょう。

※宅建業者が仲介する宅地建物の賃貸借契約においても同様です。

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投稿日:2019/07/01